Immobilienmakler in den USA – Qualifikation, Service und Vermittlungspraxis

 In News

Wer sich mit aus privatem oder gewerblichem Interesse für den An- oder Verkauf von Immobilien in den USA interessiert, sollte sich eingehend mit dem US-Maklersystem befassen, das sich grundlegend von den deutschen und europäischen Gegebenheiten unterscheidet.

Da das Maklerrecht eine Regelungsmaterie des Rechts der einzelnen US-Bundesstaaten ist, kommt es entscheidend darauf an, in welchem Bundesstaat die geplante Immobilientransaktion stattfinden soll. Da die meisten deutschen Interessenten Immobilien in Florida, Kalifornien oder einem der Ostküstenstaaten kaufen oder verkaufen wollen, steht die Maklerpraxis in diesen Bundesstaaten im Fokus der Betrachtung.

 

Qualifikation und Werdegang der US-amerikanischen Immobilienmakler

Anders als in Deutschland müssen Makler in den USA eine Prüfung für die Lizenz ablegen. Für die California Real Estate License wird z.B. ein 45-stündiger Lehrgang vorausgesetzt.

Während Immobilienmakler in Deutschland  grundsätzlich keine den Berufszugang beschränkenden Qualifikationsvoraussetzungen kennt und lediglich im Rahmen des § 34 c der Gewerbeordnung gefordert wird, dass der Bewerber in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung nicht wegen einer Eigentums-, Vermögens- oder Insolvenzstraftat verurteilt wurde und dass er in geordneten finanziellen Verhältnissen lebt, fordern alle US-Bundesstaaten die Absolvierung eines umfangreichen Ausbildungswegs und den Erwerb umfassender Befähigungsnachweise.

Dazu gehört, dass der künftige Makler Voll- oder Teilzeitkurse an einem dafür qualifizierten College besucht und ein staatliches Examen ablegt. Danach muss er zwei bis drei Jahre lang in einem Festanstellungsverhältnis als angestellte Real Estate Salesperson für einen zugelassenen Immobilienmakler arbeiten.

Während dieser Berufstätigkeit besucht der künftige Makler berufsbegleitende Hochschulkurse, in denen es schwerpunktmäßig um Immobilienwirtschaft und Vermittlungsrecht geht. Dann folgt ein obligatorisches zweites Staatsexamen, nach dessen Bestehen er sich als Real Estate Broker selbstständig machen kann. In einigen Bundesstaaten, beispielsweise in Kalifornien, erhalten examinierte Juristen einen erleichterten Berufszugang, wenn sie eine gewisse Zeit als Real Estate Salesperson gearbeitet haben. Viele Makler beantragen außerdem die Zulassung als öffentlicher Notar (public notary), wodurch sie die Erlaubnis erwerben, die Echtheit einer vor ihnen geleisteten Unterschrift zu beglaubigen.

Das US-Recht bürgt also dafür, dass zugelassene Makler über die Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen, um ihren Beruf seriös und kompetent ausüben zu können. Da die große Mehrheit (rund 90 %) der selbstständigen US-Makler Mitglieder der Immobilienmakler sind, nehmen sie auch an den Pflicht-Fortbildungskursen teil, die diese Berufsorganisation auf Bundesstaatsebene veranstaltet. Mit rund 1,1 Millionen Mitgliedern ist die NAR die bei weitem größte und wichtigste Berufsorganisation der US-Immobilienmakler.

Dagegen spielen die wenigen „freien“ Makler nach Zahl und Geschäftsvolumen eine relativ geringe Rolle.

Zudem haben die „freien“ Makler keinen eigenen Zugang zum Multi Listing System, in dem ein Großteil der verkäuflichen Immobilien auf regionaler Ebene angeboten werden. Dieses als „Multi Listing System“ bekannte System stellt eine webbasierte Datenbank dar, auf die nur die in der NAR organisierten Makler Zugriff haben.

Da nahezu alle Makler NAR-Mitglieder sind, können sie weitestgehend auf denselben Datenbestand zurückgreifen, sodass es sich für einen Auftraggeber (Verkäufer oder Käufer) normalerweise nicht lohnt, mehrere Makler parallel zu beauftragen.

 

Die Situation des Immobilienmarkts in den USA

Über 90% der US-amerkanischen Immobilienmakler sind in dem Verein der „National Association of Realtors“ vereinigt. Im Immobilienverband Deutschland (IVD) sind nur etwa 10% der deutschen Maklerunternehmen

Anders als in Deutschland, haben öffentlich zugängliche Immobilienportale – von regionalen Ausnahmen abgesehen – eine deutlich niedrigere Bedeutung als in den USA.

Durch das Multi Listing System wird die Kooperationsbereitschaft unter den Berufsangehörigen erheblich erhöht, da kaum die Gefahr besteht, dass ein Makler einem anderen ein lukratives Objekt „wegschnappt“ oder einen attraktiven Kunden „geheimhält“.

Zudem gewährleistet das Multi Listing System eine schnelle Vermarktung der meisten verfügbaren Immobilien. Die Mehrzahl der von Maklern über das Multi Listing System angebotenenen Objekte haben Vermarktungszeitraume von kaum mehr als sechs bis acht Wochen. Eine Vermarktungsdauer von zehn Wochen und mehr – in Deutschland oft die Regel – ist eher selten und hat meist lage- oder zustandsbedingte Ursachen.

Makler mit Zugriff auf die Daten des Multi Listing System können auch die Competitive Market Analysis nutzen, die alle aktuell zur Vermarktung stehenden Immobilien erfasst. Aus dem CMA-Softwaresystem ergeben sich alle – auch historischen – Daten für die aktuell auf dem Markt befindlichen Objekte einschließlich der in der Vergangenheit erzielten Kaufpreise und der Vermarktungszeiträume. Im übrigen enthält das Multi Listing System alle für einen potentiellen Erwerber interessanten Daten zur Immobilien wie Grundstücksgröße, Nutzungsart, Baujahr der Gebäude, Wohn- und Nutzfläche sowie Ausstattung und Inventar. Im Regelfall wird auch die Anschrift des Objekts genannt. Hinzu kommen die Kontaktdaten des im Auftrag des Verkäufers tätigen Maklers sowie gegebenenfalls bereits angesetzte Besichtigungstermine.

Der Käufer kann anhand der CMA-Daten erkennen, wie lange das Objekt sich bereits in der Vermarktung befindet und ob Änderungen beim geforderten Preis stattgefunden haben.

Über 80 % der Immobilientransaktionen finden in den USA über Makler statt. In Deutschland sind es etwa 55%.

Dazu kommen noch weitere rund 10 %, bei denen Verkäufer oder Käufer ihren Teil des Geschäfts zwar selbst organisieren, aber trotzdem einen Makler bezahlen, um über ihn Zugang zum Datenbestand des Multi Listing System zu haben.

 

Das Dienstleistungsspektrum der US-Immobilienmakler

In den USA haben Käufer und Verkäufer ihren eigenen Makler.

Immobilienmakler in den USA handeln ausschließlich für den auftraggebenden Käufer (buyer`s agent) bzw. Verkäufer (listing agent). Die Provisionsfrage ist meist so geregelt, dass nur der für den Verkäufer handelnde Makler eine Provision erhält, die er intern mit dem Käufermakler teilt.

Die Höhe der Provision liegt meist zwischen drei und sechs Prozent des endverhandelten Kaufpreises, wobei die Höhe der Provision in Immobilien-Hot Spots wie New York, Florida, Kalifornien und Nevada deutlich höher ausfällt als in weniger begehrten Regionen.

Der für den Käufer handelnde Makler mit MLS-Zugang bietet seinen Kunden alle potentiell zur Vermarktung stehenden Immobilien in einer Verkäufer vorgegebenen Region an.

Hat der Kaufinteressent sich vorläufig für ein bestimmtes Objekt entschieden, nimmt der Käufermakler Kontakt zum Verkäufermakler auf und stimmt mit diesem einen (noch unverbindlichen) Besichtigungstermin ab. Zum Termin erscheinen meist beide Makler und der potentielle Käufer.

Für letzteren ist die Tätigkeit „seines“ Maklers meist kostenlos und unverbindlich. Etwas anderes gilt dann, wenn der Käufermakler seinen Kunden in speziellen Verkaufsverfahren wie bankseitigen Zwangsverkäufen („short sales“) oder Zwangsversteigerungen („foreclosures“) vertritt, in denen kein Makler auf der anderen Seite steht, an dessen Provision der Käufermakler partizipieren könnte.

In diesem Fall vereinbart der buyer’s agent mit seinem Kunden eine pauschale oder nach Stunden berechnete Aufwandsentschädigung. Ein US-Immobilienmakler weist seinem Kunden nicht zur Verkaufs- oder Kaufgelegenheiten nach, sondern begleitet – insbesondere als buyer’s agent – den gesamten Vertragsschuluss. Dazu gehören Aufgaben wie die Formulierung der Vertragsinhalte, die Protokollierung von Besichtigungen und die treuhänderische Sicherung von Anzahlung und Kaufpreis.

Zum Leistungsspektrum gehören außerdem die Objektsuche, die Organisation von Besichtigungsterminen und die Begleitung des Käufers bei Grundstücksbegehungen. Hinzu kommt – insbesondere bei Auslandsinvestoren – die Vermittlung eines US-Bankkontos und der notwendigen Versicherungen. Viele US-Makler helfen auch bei der Verwaltung und Vermarktung der vermittelten Immobilie, insbesondere wenn es um die Mietersuche für Mietshäuser und Ferienimmobilien geht.

Der US-Makler vertritt den Kaufinteressenten auch in besonderen Verfahren, wie Zwangsveräußerungen (short sales) oder Zwangsversteigerungen (foreclosures) sowie beim Immobilienerwerb aus Bankeigentum in sogenannten Real Estate Owned- bzw. Bank Owned Property-Verfahren, die häufig auf gescheiterte Zwangsveräußerungen bzw. -versteigerungen folgen.

 

Die Tätigkeit der Makler beim Immobilienerwerb

Auf die Multi Listing Systeme (MLS) haben nur Makler Zugriff. Somit machen sich Makler unersetzbar und Immobilienportale wie immobilienscout24 haben in den USA eine geringere Bedeutung als in Deutschland. Mit dem MLS können Makler gezielt für Käufer auf die Suche gehen. Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern sind in den USA eher die Regel als die Ausnahme.

US-Makler mit Zugang zum Multi Listing System weisen potentiellen Kunden anhand des dortigen Datenmaterials passende, zum Verkauf stehende Immobilien in der vom Kaufinteressenten gewünschten Region nach. Ist ein solches Objekt gefunden, nimmt der Makler als buyer’s agent Kontakt zum seller’s agent auf, der die Interessen des Verkäufers vertritt.

Mit diesem vereinbart er einen Besichtigungstermin und unterbreitet im Anschluss daran gegebenenfalls im Auftrag des Kaufinteressenten ein Angebot im Rahmen eines schriftlichen Vorvertrages („contract“), den er selbst in Abstimmung mit seinem Kunden formuliert. Darin enthalten ist im Regelfall ein Kaufpreisangebot, das meist niedriger ist als der im Multi Listing System enthaltene, veröffentlichte Verkaufspreis („asking price“).

Nur in seltenen Fällen kommt es zu einer full price offer, bei der der Kaufinteressent den asking price vollumfänglich akzeptiert.

Im contract enthalten ist stets eine Beschreibung der Immobilie sowie eine Darstellung der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien. Außerdem gehören Rücktritts- und Entschädigungsklauseln sowie die Fixierung eines Termins für die Eigentumsübertragung („closing“) zum Regelungsinhalt.

Im Normalfall muss der Käufer eine Sicherheitsleistung („deposit“) erbringen, die meist innerhalb von zehn Tagen ab Abschluss des Vorvertrages auf 10 % des vereinbarten Kaufpreises aufzustocken ist. Der Restbetrag wird am Tag der Eigentumsübertragung (closing) fällig.

Dabei agiert der den Käufer vertretende Makler oft als Treuhänder. Nach dem contract folgt im Regelfall eine ebenfalls vom Makler organisierte eingehende Besichtigung und ggf. eine Vermessung (survey). In diesem Termin wird das Grundstück und die aufstehenden Baulichkeiten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht geprüft. Kommt es zum endgültigen Vertragsschluss (closing), sorgt der Makler für die Unterzeichnung aller zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Dokumente, wobei er oft auch als public notary auftritt.

Der Käufermakler begleitet den Käufer auch beim final walk through, der endgültigen Objektprüfung beim closing. Der Makler bereitet auch die Eigentumsübertragungsurkunde („warranty deed“) vor und reicht diese nach Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien beim öffentlichen Register („public records“) zur Eintragung ein.

Folgende Artikel könnten Sie auch interessieren: