Wie finde ich den richtigen Makler für den Verkauf meiner Immobilie?

 In Allgemein

Wer seine Immobilie so gut wie möglich verkaufen möchte, der kann sich von einem Makler dabei unterstützen lassen.

Professionelle Immobilienmakler unterstützen einen Verkäufer in allen Bereichen des Verkaufsprozesses und erreichen somit, dass die Immobilie zum besten Verkaufspreis verkauft wird. Ein versierter Makler kennt den Immobilienmarkt und hat die entsprechenden Kontakte.

Für die Auswahl eines passendes Maklers können Sie sich hier kostenlose und unverbindliche Angebote anzeigen lassen:

 

Immobilie selbst von privat oder mit Makler verkaufen?

Eine Immobilie zu verkaufen ist erst einmal eine größere Unternehmung, da es sich um ein wertvolles „Gut“ handelt, und die Preisspanne extrem groß sein kann. Wer in der Position ist, eine Immobilie verkaufen zu wollen bzw. zu müssen, fragt sich von daher zu Recht, wie er dieses komplexe Unterfangen am cleversten und natürlich am gewinnbringendsten erledigt. Makler sind natürlich eine Instanz, an die man zuerst denkt, wenn eine Immobilie verkauft werden soll. Es gibt aber auch Personen, die den Ablauf gerne von Anfang bis Ende selber steuern wollen. Beide Gruppen haben ihre Argumente, sich mit oder einen Makler an den Verkauf zu begeben.

 

Privater Verkauf – mehr Kontrolle

Wer eine Immobilie zum Beispiel ins Internet stellt, sie also von privat zum Verkauf anbietet, kann den gesamten Vorgang steuern und beeinflussen. Das heißt, er kann schon die Zuschriften gezielt filtern und sich nur an solche Interessenten wenden, die für ihn sympathisch, seriös und kompatibel klingen. Dass manche Interessenten besser „klingen“, als es ihrer Realität entspricht, muss einkalkuliert werden, aber zumindest kann man als Verkäufer einer Immobilie schon eine „Short List“ erstellen und sich nach und nach an die Personen wenden und sie zu einer Besichtigung einladen. Die nächsten Schritte, wie einen Vertrag mit einander auszuhandeln, sollte man mit Hilfe von Profis gehen. Dennoch bliebt bei dieser Art des Verkaufs sehr viel an Freiraum für den Verkäufer.

 

Zeit ist Geld – der Makler übernimmt

Ein anderer, gangbarer Weg ist der, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser übernimmt alle Schritte, von der Erstellung eines Exposés über die Einstellung von Anzeigen bis hin zu Besichtigungen und Vertrags- und Notariatsterminen. Damit hat man als Verkäufer sozusagen den Kopf frei und kann sich regelmäßig durch den Makler über die neusten Entwicklungen in punkto Verkauf informieren lassen.

Einen Makler zu beauftragen, ist natürlich auch ein Stück Vertrauen. Man sollte sich im Vorfeld am Besten mit mindestens drei Maklern in Verbindung gesetzt haben, diesen die Immobilie zeigen und Strategien besprechen. Dabei entsteht sicher schon ein Eindruck davon, was ein Makler – neben den Mitgliedschaften in Verbänden und sonstigen Hard Facts – noch zu bieten hat.

Wenn man sich für einen Makler entschieden hat, wird ein Auftrag erteilt, und der Vorgang nimmt seinen Verlauf.

Falls Sie dem Makler einen sogenannten Alleinvertriebsauftrag – also ein exklusives Vermarktungsrecht – geben, achten Sie darauf, dass diese Bindung zeitlich befristet ist. Ein Zeitraum von 1-3 Monate (natürlich mit Option auf Verlängerung) wäre hier angemessen.

Um eine Entscheidung zu erleichtern, sollen hier noch einmal die relevanten Punkte mit bzw. ohne Makler aufgeführt werden:

Vorteile vom Immobilienverkauf mit Makler

  • Sie werden ausführlich in allen Fragen rund um Ihre Immobilie beraten
  • Sie erhalten eine Wertermittlung für Ihre Immobilie
  • Ein gut organisierter Makler hat eine Kundenkartei mit vielen Suchanfragen. Viele Immobiliensuchenden schauen nicht aktiv in den Immobilienportalen, sondern lassen den Makler suchen. Diese Kunden erreichen Sie mit einer Privatanzeige möglicherweise nicht
  • Der Makler lässt professionelle Fotos Ihrer Immobilie erstellen, möglicherweise ein Video, er bereitet Ihren veralteten Grundriss graphisch auf und erstellt ein verkaufsförderndes Exposé
  • Der Makler bewirbt Ihre Immobilie ohne Kosten für Sie in den führenden Immobilienportalen und lokalen Zeitungen und Zeitschriften
  • Bei Bedarf bringt er ein „zu verkaufen“-Schild an Ihrem Haus an
  • Besichtigungstermine mit Miet- und Kaufinteressenten werden vom Makler organisiert und durchgeführt
  • Die Kaufinteressenten werden professionell beraten
  • Die Bonität der Interessenten wird überprüft
  • Die Vermittlung und Verhandlung zwischen Mieter und Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer werden vom Makler geleitet. Dabei wird er tendenziell auf Ihrer Seite sein, da Sie sein Auftraggeber sind (auch wenn der Käufer zahlt)
  • Der Makler verfügt über ein Netzwerk aus Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern, Handwerkern, Architekten etc

Vorteile vom Immobilienverkauf von privat ohne Makler

  • Der Käufer spart sich die Maklerprovision. Da die meisten Käufer auf den Gesamtpreis schauen, können Sie ohne Makler möglicherweise einen höheren Verkaufspreis erzielen
  • Einige Käufer suchen grundsätzlich nur nach privat angebotenen Immobilen. Diese würden Sie mit einem Verkauf über einen Makler nicht erreichen
  • Sie haben kein Risiko auf einen unseriösen Makler hereinzufallen

Diese Argumente sollte man gut gegen einander abwägen und sehen, welche davon relevanter sind. Wer Zeit und Formalien sparen will, wählt den Makler. Wer den Vorgang selbst steuern will, wählt die Option, privat für einen Käufer zu sorgen.

Um sich von einem erfahrenen Fachmann beim Verkaufsprozess begleiten zu lassen und von der Zeitersparnis zu profitieren, kann die Hinzuziehung von einem Makler lohnenswert sein. Es ist allerdings nicht immer ganz einfach, den passenden Makler zu finden. Worauf es bei der Suche nach dem richtigen Makler ankommt, ist gar nicht so kompliziert.

 

Soll ein Makler beauftragt werden oder nicht?

Fast jeder Immobilienbesitzer stellt sich vor einem geplanten Immobilienverkauf die gleiche Frage. Soll ein Makler beauftragt werden, oder ist es besser, die Immobilie in Eigenregie zu verkaufen.

Wer sich erst einmal selber Gedanken bezüglich eines geplanten Immobilienverkaufs macht, ist immer auf der richtigen Seite. Es ist zudem gut, wenn eine Liste mit Stichworten angefertigt wird, worauf es bei dem Verkauf wirklich ankommt. Jeder Immobilienbesitzer hat andere Prioritäten, diese sollten als Gedankenstütze schriftlich festgehalten werden. Danach kann die Recherche beginnen.

  • Welche regionalen Makler bieten ihre Dienstleistungen an?
  • Welche Serviceangebote sind auf den ersten Blick erkennbar?
  • Welche Makler machen allein durch ihren Webseitenauftritt einen kompetenten Eindruck?

Bei dieser ersten Vorabrecherche können schon einige Makler aus der Region aussortiert werden. Die oder der Makler, der den besten Eindruck macht, sollte zu einem persönlichen Gespräch gebeten werden. Bei einem ersten Gespräche in der Immobilie des Verkäufers kann dann gleich die, zu verkaufende Immobilie bewertet werden. Der oder die ausgesuchten Makler können ihre persönlichen Dienstleistungangebote und Konzepte vorstellen.

Wichtig ist, das nicht nur das Verkaufskonzept überzeugt, sondern auch die persönliche Sympathie. Ein Makler, der für einen Immobilienbesitzer tätig wird, muss sich auch persönlich mit dem Auftraggeber verstehen. Dadurch, dass ein Immobilienverkauf manchmal etwas länger dauern kann, müssen Rückfragen beantwortet, und persönliche Gespräche geführt werden. Ein Makler steht immer zwischen Käufer und Verkäufer, und sollte daher den Immobilienverkauf für den Auftraggeber (Verkäufer) so einfach und angenehm wie möglich gestalten können. Das geht nur, wenn eine gewisse Grundsympathie zwischen beiden Parteien vorhanden ist.

Die Leistungs- und Serviceangebote der jeweiligen Makler sind daher ebenso zu prüfen, wie die Kosten, die der Maklerauftrag mit sich bringt. Die Provision, die bei einem vermittelten Verkauf von dem Verkäufer an den Makler gezahlt werden muss, sollte daher von Anfang an beziffert, und in einem Maklerauftrag, vermerkt sein. Hierbei muss ebenfalls eindeutig beschrieben sein, wer die Maklergebühr zu zahlen hat, der Verkäufer oder der Käufer. Da Makler erfahren im Verkauf von Immobilien sind, können in den meisten Fällen höhere Verkaufserlöse erzielt werden, als wenn ein Immobilienbesitzer den Immobilienkauf in die eigene Hand nimmt. Aus diesem Grund entscheiden sich die meisten Immobilienbesitzer für einen Makler, wenn es darum geht, die eigene Immobilie gewinnbringend veräußern zu wollen.

 

Welche Serviceleistungen zeichnen einen Makler aus?

Damit der Verkauf einer Immobilie für den Eigentümer möglichst stressfrei und trotzdem lukrativ ausfällt, lohnen sich die Dienstleistungen eines erfahrenen Maklers schnell. Eigentümer sparen nicht nur Zeit und Ärger, sie erzielen in den meisten Fällen sogar höhere Verkaufspreise.

 

Welche Bereiche deckt ein Fullservice ab?

Ein Eigentümer einer Immobilie ist schnell damit überfordert, wenn es um einen gewinnbringenden Verkauf geht. Nicht jeder Verkauf erfolgt freiwillig. Manchmal sind es familiäre Probleme, die den Verkauf einer Immobilie notwendig machen, eine Arbeitslosigkeit oder eine anderweitige Überschuldung. Bevor die Hausbank eine Zwangsverwertung einer Immobilie anstrebt, ist der Verkauf oft die letzte Möglichkeit, relativ schuldenfrei aus einer Misere herauszukommen. Den meisten Eigentümern fehlt daher die notwendige Distanz, aber auch die Kompetenz, einen Immobilienverkauf emotionslos betreiben zu können. Ein kompetenter Makler ist da weitaus distanzierter, abgeklärter und erfahrener.

Die Vermarktungschancen steigen daher durchaus an, wenn ein erfahrener Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt wird. Folgende Serviceleistungen eines erfahrenen Maklers können daher den Verkaufserfolg spürbar steigern:

  • Objektbeschreibungen eines Maklers sind verkaufsorientierter und treffender, als emotionale Schilderungen direkt von Verkäufern
  • die Details werden von einem erfahrenen Makler direkt angesprochen und auf den Punkt gebracht. Sowohl Verkäufer, wie auch Käufer, fühlen sich dadurch ernst genommen und bestens beraten.
  • erfolgreiche Makler besitzen eine Kundenkartei und Bestandskunden, die sich an Makler wenden, wenn sie auf der Suche nach einer bestimmten Immobile sind. So kann es durchaus sein, dass eine Immobilie schon einen Käufer findet, bevor sie überhaupt in unterschiedlichen Medien inseriert wird.
  • Makler können bei potenziellen Kunden eine Vorauswahl treffen. Sie können vor einer Terminvereinbarung mit interessierten Käufern bereits eine Bonitätsprüfung durchführen, damit nur wirklich zahlungsfähige Interessenten zu einem Besichtigungstermin vorgeladen werden.
  • Die meisten Immobilienbesitzer können ihre Immobilie nicht so darstellen, dass eine Vielzahl von Kaufinteressenten Interessen zeigt. Ein erfahrener Makler kann nicht nur den Grundriss aufzeigen, sondern auch eventuelle Änderungsmöglichkeiten anschneiden, damit sich auch Käufer von der Immobilie angesprochen fühlen, die auf den ersten Blick kein Interesse zeigen.
  • Durch die Onlinepräsentation auf einem Immobilienportal werden in kürzester Zeit sehr viele Kaufinteressenten angesprochen. Die meisten Kaufinteressenten haben sich bei den marktführenden Immobilienportalen registriert, um immer wieder neue Angebote erhalten zu können. Gerade bei der Onlinepräsentation kommt es auf eine perfekte Darstellung des Objekts an. Die Präsentation muss nicht nur ansprechend und verständlich ausformuliert sein, sondern auch durch aussagekräftige Bilder beeindrucken. Die Erfahrung und das darstellerische Geschick eines erfahrenen Maklers zahlt sich dabei schnell aus. Er weiß genau, worauf es Kaufinteressenten bei der Suche nach einer Immobilie ankommt. Werden diese wichtigen Grundsätze bei einer Verkaufsanzeige berücksichtigt, fällt das Interesse an der Immobilie wie gewünscht aus.
  • Nicht immer sind sich Immobilienverkäufer und Kaufinteressenten auf den ersten Blick sympathisch. Der Makler, als eher neutraler Vermittler, kann bei schwierigen Verkaufsgesprächen tatsächlich zwischen den Parteien vermitteln, Lösungen vorschlagen und bei Bedarf schlichten. Bei der Freistellung von Schadenersatzansprüchen kann ein Makler ebenfalls behilflich sein.

 

Die Wahl des Immobilienmaklers, einfach und zielgerichtet

Ist erst einmal die Entscheidung gefallen, dass es sinnvoll ist, für den Verkauf einen Makler zu beauftragen, stellt sich gleich die nächste Frage. Welcher Makler ist für den Verkauf der eigenen Immobilie am besten geeignet?

Schon bei einem ersten Gespräch mit einem Immobilienmakler wird ersichtlich, wie sehr dieser sich mit der Materie auskennt. Ein erfahrener Makler achtet bei einer ersten Begutachtung auf folgende Kriterien:

  • Lage und Umfeld einer Immobilie
  • Bausubstanz und eventuelle Umbaumöglichkeiten
  • Besonderheiten einer Immobilie
  • Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten

 

Ein erstes Gespräch mit einem Makler sollte daher folgende Punkte beinhalten:

  • Erläuterung, wie die Verkaufsabsicht und das Verkaufsziel im Detail aussehen sollte (direkter Verkauf, eventuelle Vermietung, Mietkauf etc.)
  • die Immobilie sollte kostenlos bewertet werden
  • die gewünschte Verkaufsstrategie sollte gemeinschaftlich abgesprochen werden
  • alle, für den Verkauf notwendigen Unterlagen müssen aufgelistet, und zusammengetragen werden
  • ist die Erstellung von einem Energieausweis notwendig oder nicht?
  • wie soll das Verkaufsexposé aussehen?
  • wie ist die Vermarktung geplant (Printmedien, Onlineexposés, bereits vorhandene Kundenanfragen oder spezielle Datenbanken)?
  • wird ein Fullservice geboten? Ist eine Begleitung der Besichtigungstermine, eine umfassende Beratung der potenziellen Käufer, eine Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten (evtl. mit notwendiger Finanzberatung) möglich?
  • ist der ausgewählte Makler in der Lage Verkaufsverhandlungen zu begleiten, bei der Ausarbeitung eines Kaufvertrages mitzuwirken und auch den Verkaufsabschluss herbeizuführen?
  • gibt es nachprüfbare Referenzen?

In der Regel brauchen die oben aufgeführten Punkte bei einem erfahrenen Makler gar nicht erst von einem Immobilienbesitzer angesprochen werden, da erfahrene Makler von sich aus die Initiative ergreifen und ihr eigenes Leistungsspektrum im Servicebereich selber erklären.

Warum die Maklerauswahl so wichtig ist

Eine Immobilie findet nur dann schnell einen Käufer, wenn der Verkaufspreis wirklich dem Marktwert entspricht. Der festgesetzte Verkaufspreis darf daher weder zu teuer, noch zu günstig sein. Die kostenlose Immobilienbewertung muss stichhaltig und nachvollziehbar sein.

Es kann sehr hilfreich sein, sich bei Freunden, Bekannten und Verwandten nach regionalen Makler zu erkundigen, die anerkannt sind und einen guten Ruf genießen. Zur Abrundung der eigenen Recherchen können Onlinemaklerportale hilfreich sein, auf denen die ausgewählten Makler von Käufern und Verkäufern bewertet wurden. Nicht nur das äußere Erscheinungsbild eines Maklers sollte freundlich und seriös erscheinen, sondern auch der Internetauftritt oder Anzeigen in der Tageszeitung.

Bei einem ersten Maklertermin sollte daher darauf geachtet werden, ob:

  • der Makler pünktlich zum Termin erscheint
  • wirkt er gestresst oder gehetzt, oder nimmt er sich Zeit für die gewünschte Beratung?
  • ist er angemessen gekleidet, gepflegt und verfügt über gute Umgangsformen?
  • wie fundiert ist die Immobilienbewertung, ist die Prüfung nachvollziehbar?
  • passt die eigene Immobilie in das Verkaufssegment des Maklers?
  • ist der Makler in der Region bekannt? Was hat er für einen Ruf?
  • wirkt der Immobilienmakler innovativ und hat er verkaufsfördernde Ideen?
  • wie gut sind die Bilder in den Exposés des Maklers? Ist die Immobilie verkaufsfördernd dargestellt?
  • Besitzt der Makler Ortskenntnisse? Kennt er die Region schon durch andere, erfolgreiche Vermittlungsgeschäfte?
  • Ist der Makler Mitglied in einem Berufsverband (z.B. im Immobilienverband Deutschland)
  • falls ein Maklerunternehmen beauftragt werden soll stellt sich die Frage, ob es einen festen Ansprechpartner gibt

 

Wie gut ist ein Makler erreichbar?

Damit eine Immobilie zum Marktwert möglichst schnell verkauft werden kann, muss der Kaufinteressent die Möglichkeit haben, den Makler über verschiedene Optionen, erreichen zu können. Bestenfalls sollte eine Festnetznummer, eine Handynummer und eine Mailadresse für die Kontaktaufnahme geboten werden.

 

Spezielle Immobilie benötigen einen Fachmann

Es ist ein Unterschied, ob eine vermietete Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder eine Villa, ein Gutshaus oder eine denkmalgeschützte Immobilie verkauft werden soll. Nicht selten spezialisieren sich Makler auf spezielle Immobilien. Im Laufe der Zeit wird durch eine Spezialisierung ein Kundenstamm aufgebaut, der sich gleich an den spezialisierten Makler wendet, wenn ein Kaufwunsch besteht. Gerade bei exklusiven Immobilien werden diese gerne schon gekauft, wenn sie noch gar nicht im Internet oder auf anderen Immobilienportalen angeboten werden.

 

Auf das Bauchgefühl kommt es an

Bei der Maklerwahl kommt es nicht nur auf die Kompetenz und dem Verkaufsgeschick eines Maklers an, sondern auch darauf, dass sich Verkäufer und Makler gut verstehen. Das Bauchgefühl ist bei der Maklerwahl nicht unentscheidend. Es ist daher immer wichtig, dass vor der Unterzeichnung von einem Maklervertrag alle wichtigen Punkte gedanklich noch einmal durchgegangen werden. Es ist immer besser, sich ein bis zwei Tage Bedenkzeit zu nehmen, bevor eine übereilte Entscheidung getroffen wird. Ein Makler sollte eine Immobilie immer von allen Seiten betrachten können, sowohl die Schwächen, wie auch die Besonderheiten einer Immobilie müssen ausgeglichen dargestellt werden können.

 

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Alleinauftrag?

Ein qualifizierter Alleinauftrag kann den Verkauf einer Immobilie seriöser erscheinen lassen und letztendlich einen nachhaltigeren Verkaufserfolg bieten, als mehrere Vermittlungsaufträge an unterschiedliche Makler. Bei einem Alleinauftrag wird nur ein, ausgewählter Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt. Dieser wird sich dann nicht nur mit größerem Engagement an den Verkauf machen, der Marktwert einer Immobilie wird ebenfalls geschützt. Der Wert einer Immobilie sinkt schnell, wenn das Objekt auf den unterschiedlichsten Portalen von verschiedenen Maklern angeboten wird. Ein Alleinauftrag sollte nur unterzeichnet werden, wenn der ausgewählte Makler wirklich zu 100 Prozent allen persönlichen Vorstellungen entspricht. Über einen zeitlich befristeten Vermittlungsauftrag kann nachgedacht werden, dadurch kann nach einiger Zeit der Makler gewechselt werden, wenn sich die gewünschten Verkaufserfolge nicht einstellen sollten.

 

Wie bereite ich den Verkauf meiner Immobilie optimal vor?

Wann immer es darum geht, die eigene Immobile zu verkaufen, dann gibt es einige Dinge, auf die man unbedingt achten sollten. Die Immobilie wie auch der Verkäufer müssen sich ideal auf den Verkauf vorbereiten und bereits im Vorfeld ausführlich informieren Ansonsten kommt es häufig zu leicht vermeidbaren Fehlern und zu bösen Überraschungen, die sich gar den Verkauf der Immobilie deutlich erschweren, wenn nicht sogar unmöglich machen können.

 

Die Marktanalyse vor dem Verkauf

Sie ist ein besonders wichtiger Faktor, der gerne unterschätzt oder unterbewertet wird. Mit der Marktanalyse erhalten Sie vor dem Verkauf einen sehr guten Überblick über den Markt und darüber was eine Immobilie in Ihrer Region derzeit wert ist. Die einfachste Möglichkeit für eine Marktanalyse ist die Suche in Zeitungen oder auf großen Immobilienportalen. Suchen Sie dort nach Immobilien, die der Ihrer vor allem in Lage und Größe sehr ähnlich sind und schauen Sie sich die Preise an. Unter Berücksichtigung von weiteren Faktoren, wie etwa das Alter, durchgeführte Modernisierungen, oder Besonderheiten bekommen Sie so einen guten, ersten Richtwert für Ihren Verkaufspreis. Möchten Sie es lieber ganz genau wissen und scheuen Sie die Kosten nicht, dann kann auch die Bestellung eines Gutachters eine exzellente Idee sein. Auf diese Weise erhalten Sie nicht nur eine genau und professionelle Analyse Ihrer Immobilie, sondern haben zudem auch anschließend etwas in der Hand, dass Sie den Interessenten vorlegen können. So sehen Ihre potentiellen Käufer schneller, dass das Objekt den Preis auch wert ist.

 

Die Vorbereitung der Immobilie

Auch dieser Punkt ist besonders wichtig. Schauen Sie sich Ihre Immobilie an und bleiben Sie dabei möglichst neutral. Welche Schäden gibt es? Wo sind kleine Reparaturen fällig? Welche kleinen Arbeiten können Sie machen lassen, um den Wert zu steigern? Vielleicht gibt es auch einige größere Arbeiten, die Fällig sind, die Sie aber gerne dem Käufer überlassen möchten. Der Verkauf einer Immobilie ist ähnlich wie der Verkauf eines Autos. Kleine Investitionen und Arbeiten können oft dazu beitragen, den Kaufpreis deutlich zu erhöhen. So haben Sie am Ende vielleicht einige Ausgaben vor dem Verkauf, diese machen Sie jedoch durch einen höheren Kaufpreis am Ende wieder wett. Entscheiden Sie sich dazu, bestimmte, vor allem größere Arbeiten, nicht durchführen zu lassen, dann müssen Sie auch das bei dem Kaufpreis berücksichtigen. Natürlich sollte das Objekt außerdem ordentlich und gepflegt sein. Es sollte vor dem Verkauf und vor jeder Besichtigung gereinigt werden, Unordnung in Kellerräumen oder auf der Außenanlage sollten beseitigt werden und, wenn ein Garten oder ein Balkon vorhanden ist, sollte der Rasen gemäht bzw. der Balkon sauber und ordentlich gehalten werden. Das Auge ist auch beim Immobilienkauf ein wichtiger Faktor und eine gepflegte und saubere Anlage gibt wichtige Pluspunkte, auch wenn es an anderer Stelle vielleicht etwas hakt. Raucher sollten darüber hinaus mindestens vier Wochen vor dem Verkauf nur noch draußen rauchen, damit der Duft verschwindet.

 

Die Dokumentation und Unterlagen

Wichtig ist, dass Sie vor dem Verkauf alle Unterlagen zur Immobilie zur Hand haben und diese ggf. dem Interessenten vorlegen können. Dazu gehören zum Beispiel ein Auszug aus dem Grundbuch, aber auch Flurkarten und Diagramme der einzelnen Etagen. Ebenfalls ist die Wohnflächenberechnung von großer Bedeutung, damit Sie einen Nachweis über die aktuelle Wohnfläche erbringen können. Diesen Nachweis können Sie wahlweise, mit etwas Aufwand, selbst erstellen und zusammentragen oder aber Sie können Ihn sich vom Fachmann erstellen lassen. Für welche Version Sie sich entscheiden ist am Ende weniger wichtig. Wichtig ist, dass die gemachten Angaben stimmen und dokumentiert bzw. nachvollziehbar sind. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, dann sollten Sie auch eine Kopie der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zumindest auszugsweise beilegen. Dies hilft Ihnen nicht nur bestimmte Projekte oder geplante Aktionen zu belegen, sondern gibt dem Interessenten auch einen interessanten und wichtigen Einblick in das Besprochene. So ist schon im Vorfeld klar, was einen neuen Eigentümer erwartet, womit er rechnen muss und welche Kosten ggf, entstehen.

 

Die zum Immobilienverkauf benötigten Unterlagen im Überblick:

Welche Unterlagen?Woher beziehen?
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen, die letzten 3 Abrechnungen des Hausgeldes, Übersicht der InstandhaltungsrücklagenHausverwaltung
BaubeschreibungBauordnungsamt
Auszug aus dem BaulastenverzeichnisBaulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (Bayern und Brandenburg: Grundbuch)
Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des unbebauten RaumesBauordnungsamt
Denkmalschutznachweis (sofern vorhanden)Denkmalschutzbehörde
EnergieausweisZugelassene Aussteller von Energieausweisen
Grundbuchauszug(nicht älter als 3 Monate)Grundbuchamt
GrundrissBauordnungsamt
Grundsteuerbescheid (aktuell) Finanzamt
Kompletter Satz der Baupläne, Pläne des Statikers, Bauordnungsamt; Architekt und Bauträger des Hauses
LageplanVermessungs- und Katasteramt
Mietvertrag (bei vermieteten immobilien)Bei Verlust: Vom Mieter oder Ihrem Steuerberater

Die Besichtigung und Besichtigungstermine

Grundsätzlich sollten Sie sich nicht zu Besichtigungsterminen drängen lassen. Sie sollten sich vor der Zusage gut überlegen, ob Ihnen der Termin auch wirklich passt. Ein wirklich interessierter Käufer hat in der Regel auch andere Termine frei bzw. findet eine Möglichkeit für einen Termin an dem beide Seiten können. Auf jeden Fall vermeiden sollten Sie eine Absage, um dann später doch zuzusagen. Das signalisiert Verkaufsnot und bringt Sie unter Umständen in eine schwierige Verhandlungslage. Wenn Sie sich nicht sicher sind, dann sagen Sie im Vorfeld dass Sie noch keine Zusage machen können und dass Sie sich in Kürze wieder melden. Ganz wichtig: Machen Sie eine Zeitangabe oder einigen Sie sich auf eine Rückmeldung zu einem bestimmten Tag, dann müssen Sie Ihr Versprechen auch einhalten. Kommen Sie ihrer Verpflichtung des Rückrufes nicht nach, verlieren Sie Vertrauen und erwecken unter Umständen den Eindruck, dass Sie nicht verkaufen möchten.

Kommt es zur Besichtigung, dann sollten Sie eine gemütliche, heimische Atmosphäre schaffen. Halten Sie Ordnung und Sauberkeit in der Immobilie und bereiten Sie die notwendigen Unterlagen und Dokumente bereits im Vorfeld vor. Es ist nicht nur peinlich, sondern schädigt auch unter Umständen Ihr Vertrauen, wenn Sie während einer Besichtigung verschwinden müssen, um bestimmte Dokumente zu suchen, oder wenn Sie bestimmte Unterlagen auf Verlagen nicht auffinden können! Darüber hinaus sollten Sie auf jede Art von Parfüm und künstlichen Duftstoffen im Objekt verzichten. Stellen Sie stattdessen Wasser oder Kaffee bereit. Bei Folgebesichtigungen, bei denen es um Konkretisierung des Kaufes geht, können Sie auch Kuchen oder Snacks anbieten. Das schafft eine vertrauensvolle Atmosphäre, macht einen guten Eindruck und lockert die Stimmung.

 

Werbung und Inserate

ImmobilienScout24 ist das größte Immobilienportal Deutschlands

Ebenso wichtig für den Verkauf Ihrer Immobilie ist die erfolgreiche und umfassende Bewerbung. In der heutigen Zeit ist die Zeitung nach wie vor ein wichtiges Mittel für Werbung, aber auch Internetportale für Immobilien sind eine wichtige Werbequelle. Im Vergleich zur Zeitung können Sie dort nicht nur eine Anzeige schalten, sondern auch ganze Exposés, Fotos und andere Informationen veröffentlichen. Besonders wichtig für die Werbung ist, dass Sie diese gründlich durchführen und auch etwas Geld ausgeben. Es hilft nichts, eine Immobilie auf einer Seite zu inserieren und dann erst einmal abzuwarten. Vielmehr sollten Sie über eine kurze Zeit hinweg geballt auf allen Portalen, im Internet, in Zeitungen und ggf. in Fachzeitschriften inserieren. Sie sollten mit der Bewerbung Ihrer Immobilie zudem schon relativ zeitnah beginnen, denn anders als ein Auto oder ein anderes Objekt stellen Sie eine Immobilie nicht heute zum Verkauf und haben diese morgen oder übermorgen bereits verkauft. Hier sind eine gute Planung und vorausschauendes Denken besonders wichtig.

Fazit

Der Verkauf einer Immobile ist zwar eine Herausforderung und durchaus mit Aufwand verbunden. Er ist jedoch nicht so schwer, wie es den Anschein macht und wer einige Punkte berücksichtigt, der hat gute Chancen seine Immobilie schnell und problemlos zu verkaufen.

Wichtig ist, dass die Immobilie und die zugehörigen Dokumente und Unterlagen vorbereitet werden und dass Sie sich darüber im Klaren sind, dass Sie für einen Verkauf durchaus etwas investieren müssen. Vor allem die Investition in kleinere Reparaturen oder Verschönerungen können den Kaufpreis deutlich in die Höhe treiben und sind am Ende zu Ihrem eigenen Vorteil.

 

Die 10 größten Fettnäpfchen beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf unterlaufen oft Fehler, denn es gibt viele Dinge zu beachten. Damit Ihre Verkaufsverhandlungen nicht zu einem Desaster werden, gibt es 10 Fettnäpfchen, die es unbedingt zu vermeiden gilt.

1.) Den Maklervertrag mit einem schwarzen Schaf abschließen

Die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist nicht rechtlich geschützt. Daher achten Sie unbedingt auf einen Nachweis der Ausbildung, recherchieren Sie im Internet nach Bewertungen und begutachten Sie die Homepage des Maklers sorgfältig. Ein Makler ohne Homepage – ja auch das gibt es und sollte Ihnen stets eine Warnung sein.
Alles in allem gilt – Der Richtige für Ihr Haus steht nicht an jeder Ecke. Informieren Sie sich sorgfältig!

Neben der fachlichen Eignung beschert der zwischenmenschliche Aspekt ein weiteres Fettnäpfchen. Ein schlechtes Gefühl beim ersten Treffen lässt den Verkauf schnell zu einem Albtraum werden, denn eine enge Zusammenarbeit ist die Regel und Garant für einen problemlosen Verkauf.

2.) In die Falle des qualifizierten Makleralleinvertrags tappen

Es gibt drei verschiedene Formen der Maklerverträge, die in der Regel über einen Zeitraum von maximal sechs Monaten abgeschlossen werden. Längere Laufzeiten oder ein sich automatisch verlängernder Vertrag sind nicht sinnvoll und nur für den Makler vorteilhaft.

Am häufigsten wird der normale Maklerauftrag abgeschlossen. Hierbei können Sie nicht nur einen Makler, sondern viele verschiedene beauftragen und zudem selbständig nach Käufern suchen. Beim Makleralleinauftrag binden Sie sich hingegen, dem Namen entsprechend, an einen einzigen Makler. Dennoch dürfen Sie auch in diesen Fall noch alleine nach Käufern suchen. Erst der qualifizierte Makleralleinauftrag enthält Ihnen dieses Recht in der Regel vor. Diese Vertragsform beinhaltet zudem meistens eine Fülle an Zusatzklauseln, die Sie ohne Rechtsbeistand nur akzeptieren sollten, wenn Sie dem Makler vertrauen können.

3.) Den Preis zu niedrig ansetzen

Am einfachsten wird die Preisfindung durch ein externes Gutachten begründet. Unabhängig von Ihren persönlichen Gefühlen gibt es Ihnen eine Leitlinie für die Preisgestaltung. Bedenken Sie immer, dass Verhandlungen heute an der Tagesordnung liegen. 10 – 20% müssen Sie in der Regel bei diesen gewähren. Daher lieber etwas zu teuer anbieten.

Auch ein zu teurer Preis kann sich nachteilig auf den Verkauf auswirken. Wenn Sie erst einmal mit einem hohen Verkaufspreis anfangen, um dann nach und nach runtergehen, kann Ihre Immobilie ein falschen Image bekommen. Ihre Immobilie wird von den Kaufinteressenten möglicherweise als überteuert angesehen und diese warten, bis der Preis immer weiter sinkt und schauen sich zwischenzeitlich nach anderen Angeboten um. Bei unrealistischen Preisvorstellungen wir Ihre Immobilie schnell zum „Ladenhüter“.

4.) Wichtige Unterlagen vergessen

Es gibt viele Unterlagen, die für einen Verkauf von Vorteil sind und einen zügigen Abschluss begünstigen. Doch auch der Gesetzgeber hat Regeln aufgestellt:

Seit Mai 2014 wurden gemäß EnEV2014 die geltenden Bestimmungen für den Energieausweis gesetzlich verändert. Demnach muss jeder Immobilienverkäufer schon im Exposé bzw. Inserat Energieverbrauch (kWh/m²), Baujahr (wenn bekannt) und Hauptenergieträger angeben. Versäumnisse werden teils mit drastischen Bußgeldern (bis zu 15 000 Euro) geahndet. Einzig Denkmalschutzimmobilien und Objekte mit einer Wohnfläche unter 50qm sind von der Verordnung ausgenommen.

Neben den gesetzlichen Vorgaben ist es vorteilhaft, die Flurkarte vom Katasteramt, einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt und die Bauakte zu beantragen. Letztere dient dazu, dem Kaufinteressenten vom legalen Bau zu überzeugen. Schwarzbauten, dazu zählt teilweise schon ein angebauter Windfang, wurden lange Zeit von den Behörden geduldet. Doch seit einigen Jahren nehmen die Aktivitäten der Bauaufsichtsbehörden zu, die schlimmstenfalls bei mangelnden Baugenehmigungen den Abriss verfügen können. Viele Immobilieninteressenten sind über diese Gefahr gewarnt und verlangen daher, vor Kaufabschluss ohnehin Einsicht in die Bauakte nehmen zu dürfen.

Weitere wichtige Dokumente sind Denkmalschutzbestimmungen, Erbpacht- und Mietverträge. Aber auch Gebrauchsanweisungen für den Kamin oder Hauptenergieträger sowie Wartungsnachweise sollten Sie bereithalten.

5.) Im Exposé das Blaue vom Himmel lügen

Schon vor einer Besichtigung machen sich mögliche Interessenten eine Vorstellung von Ihrer Immobilie. Hier nur die Rosinen zu schildern und Mängel zu verschweigen liegt zwar nahe, rächt sich später jedoch. Denn der Interessent ist dann bei der Besichtigung enttäuscht und versucht nur um so mehr, den Kaufpreis zu drücken oder verliert gänzlich das Interesse. Daher gilt: Finden Sie ein ausgewogenes Mittelmaß aus negativen und positiven Punkten. Idealerweise behalten sie sich ein Highlight für die Besichtigung vor.

Die Erstellung des Exposés erfordert einige Aufmerksamkeit. Sammeln Sie alle notwendigen Informationen und verfolgen Sie den „Roten Faden“. Eine gute Struktur, grammatikalisch korrekte Sätze und perfekte Rechtschreibung sind ein Muss. Mit schönen Bildern runden Sie das Gesamtpaket ab.

6.) Bekannte Mängel unterschlagen

Selbstredend ist der Wunsch nach einem möglichst hohen Verkaufspreis. Doch ist der Nutzen, bekannte Mängel zu vertuschen, zweifelhaft. Seriöse Makler setzten explizit eine schriftliche Mängelliste auf, denn so entgehen Sie später juristischen Auseinandersetzungen. Händigen Sie den Interessenten die Informationen aus oder lassen Sie diese schrittweise ins Gespräch einfließen. Bedenken Sie dabei, wie der menschliche Verstand funktioniert. Der erste Eindruck bleibt besonders stark in Erinnerung. Daher starten Sie die Besichtigung mit Ihrem zweitgrößten Highlight. Mängel und weniger schöne Details während der Besichtigung darlegen und als Abschluss: das schönste Zimmer, der schönste Ausblick oder Ähnliches.

7.) Die Sauberkeit und das Ambiente vernachlässigen

Der Trend „Home-Staging“ ist mittlerweile auch in Deutschland angekommen und elementarer Bestandteil hochpreisiger Immobilien. Das ist nichts anderes als das eigene Haus durch Renovierung und kleine Verschönerungen zu präsentieren und das wirkt sich auch auf die Durchschnittsimmobilie positiv aus.

Obwohl der Hauskauf eigentlich eine rein sachliche Angelegenheit sein sollte, ist er es nicht. Emotionen und das Gefühl der Behaglichkeit spielen eine wichtige Rolle für die Kaufentscheidung. Mit einer neuen Tapete, frisch gewischtem Boden und ein paar dekorativen Details verändert sich die Immobilie mit geringen Aufwand und erscheint hochwertiger. Das beginnt schon beim Garten und der Haustür. Ein gepflegter Garten, ein Blumentopf oder ein Gesteck an der Haustür vermitteln Geborgenheit und Wohlbefinden. Dieses Flair kann durch Blumen und kleine Accessoires auch im Inneren aufgegriffen werden. Es soll sogar Makler geben, die empfehlen, kurz vor den Besichtigungsterminen ein frisches Brot im Ofen zu backen. Dieser Duft sorgt bei den meisten Menschen für eine positive Grundstimmung.

Die Effekte sind nicht zu unterschätzen, denn selbst kleine Verschönerungen rechtfertigen einen deutlich höheren Verkaufspreis und steigern das Interesse. Doch Vorsicht: Übertreiben Sie es nicht, denn sonst unterdrücken Sie die Phantasie des Interessenten. Daher am besten weiße Wände, die höchstens durch wenige pastellfarbene Highlights ergänzt werden.

8.) Einer rein mündlichen Kaufzusage Glauben schenken

Nun ist es endlich soweit und ein Käufer hat sich herauskristallisiert. Auf keinen Fall gleich allen weiteren Interessenten absagen, denn erst bis nach der notariellen Beurkundung kann der Käufer wieder zurücktreten. Informieren Sie weitere Interessenten, dass Sie auf der Warteliste stehen. Wenn Sie verfrüht allen endgültig absagen, fangen Sie schlimmstenfalls in ein paar Wochen noch einmal von vorne an.

 

9.) Die Bonität des Käufers nicht prüfen

Gerade beim Verkauf einer Immobilie ist Vertrauen unangebracht. Daher verlangen Sie unbedingt einen Bonitätsnachweis. Doch auch wenn dieser vorliegt, bleiben Sie skeptisch. Erst wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist und alle formalen Fragen geklärt sind, dürfen Sie den Schlüssel übergeben.

 

10.) Die Versicherung zu früh oder zu spät kündigen

Die Bestimmungen der Gebäudeversicherungen werden nur allzu gerne beim Verkauf vergessen. Die Regelung besagt:  Die Versicherung muss sofort bei einem Verkauf informiert werden, denn ansonsten ist diese laut Versicherungsvertragsgesetz nicht mehr zu Leistungen im Schadensfall verpflichtet. Nach dem Grundbucheintag ist noch einen Monat Zeit, die alte Versicherung zu kündigen. Wer die Fristen versäumt, kann auf auf den Kosten für das laufende Versicherungsjahr sitzen bleiben.

 

FAQ Immobilienverkauf

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie?

Persönliche Gründe wie ein Ortswechsel, Scheidung oder Erbschaft geben meist den Ausschlag für die Entscheidung, die eigene Immobilie zu verkaufen. Aus wirtschaftlicher Sicht ist der Zeitpunkt zum Verkauf einer Immobilie natürlich immer dann, wenn die Immobilienpreise sich auf einem Höchststand befinden. Dazu bietet eine Betrachtung des derzeitigen Immobilienmarktes immer gute Anhaltspunkte. Beim Immobilienverkauf spielt der Monat, in dem die Immobilie konkret angeboten wird, eher eine untergeordnete Rolle, da ganzjährig Kaufinteressenten auf der Suche nach Immobilien sind.

 

Was muss vor dem Immobilienverkauf abgeklärt werden?

Vor dem Verkaufsstart sollte der Immobilienverkäufer sich bereits im Klaren darüber sein, ob nach dem Verkauf eine andere Immobilie angemietet oder gekauft werden soll. Sollte der Erlös aus dem Verkauf jedoch für die Rückzahlung einer Hypothek oder eines Kredites eingesetzt werden, bleibt zu bedenken, dass bei einer vorzeitigen Kreditauflösung in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Zudem sollte ein Verkauf der Immobilie erst gestartet werden, wenn der Verkäufer den genauen Wert seiner Immobilie kennt und wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt wurden. Dazu zählen auch ein Grundbuchauszug, Grundrisse der Immobilie, Energieausweis und Flurkarte. Zudem sollten auch Belege der Gebäudeversicherung, Protokolle von Eigentümerversammlungen, Mietaufstellungen, Teilungserklärungen und Wohngeldabrechnungen vorhanden sein. Ebenfalls wichtig zu wissen, ist es, ob ein Vorkaufsrecht besteht.

 

Ist ein Energieausweis notwendig, um eine Immobilie zu verkaufen?

Ja und zwar zwingend, denn dem Eigentümer, der bei Besichtigungen keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann, drohen seit 2015 empfindliche Strafen. Um den energetischen Standard der Immobilie zu dokumentieren, kommen entweder ein Verbrauchsausweis oder ein Bedarfsausweis in Frage. Bei einigen Immobilien ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ansonsten besteht Wahlfreiheit. Grundsätzlich dient der Energieausweis dazu, Auskunft über die Verbrauchswerte der Immobilie bzw. den zu erwartenden Energiebedarf zu geben. Einen Energieausweis ausstellen zu lassen, kostet bis zu 500 Euro. Allerdings übernehmen diese Kosten bei der Beauftragung häufig die Immobilienmakler.

 

Worauf sollte ich beim Verkauf meiner Immobilie besonders achten?

Die Art der Immobilie, die veräußert werden soll, bringt gelegentlich Besonderheiten mit sich. So sollten Verkäufer von Einfamilienhäusern, den Bodenrichtwert des Grundstücks kennen. Kaufinteressenten wollen diesen natürlich bei der Höhe eines Kaufangebotes berücksichtigen. Wer ein Reihenhaus veräußern möchte, sollte beispielsweise darüber informiert sein, ob zusätzliche Wohnfläche durch einen Dachgeschossausbau zulässig bzw. möglich ist. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie oder einer Gewerbeeinheit muss zudem beachtet werden, dass der Kaufinteressent das Angebot zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und Ertragspotentialen bewerten wird. Grundsätzlich sollte also jeder Verkäufer die Potentiale und Eigenheiten seiner Immobilie genau kennen – sei es Wintergarten, der angebaut werden kann, seien es versteckte Mängel oder seien es Ertragswerte. Nur so kann der Interessent gefunden werden, zu dem die Immobilie so gut passt, dass er sie kaufen wird.

 

Welcher Preis kann für die Immobilie veranschlagt werden?

In der Regel sollte auf den tatsächlich zu erzielenden Verkaufspreis ein Aufschlag von 5 bis 8 % erfolgen, um genügend Spielraum für Preisverhandlungen zu haben. Allerdings verfolgen manche Verkäufer auch andere Angebotsstrategien. So kann beispielsweise das Bieterverfahren eine Alternative darstellen. Dabei wird zunächst ein Mindestpreis festgesetzt, welcher nicht zu hoch angesetzt werden sollte, um die Nachfrage nach Besichtigungswünschen hoch zu halten. Zu niedrig sollte der erste Angebotspreis allerdings auch nicht sein, da Käufer meist noch Zugeständnisse in Preisfragen erwarten. In der Praxis ist es kaum möglich einen zu niedrig festgelegten Preis noch einmal anzupassen. Um sicher zu gehen, dass der veranschlagte Preis für den Verkauf passend ist, sollte der Immobilienverkäufer seine Immobilie vor dem Verkaufsstart unbedingt das Gutachten eines Fachmanns einholen, um den korrekten Wert der Immobilie zu erfahren.

 

Privatverkauf oder Makler – welcher Weg ist der beste?

Von vielen Immobilieneigentümern wird der Kosten- und Zeitaufwand, den ein Immobilienverkauf mit sich bringt, unterschätzt. Beim Privatverkauf muss der Eigentümer die Kosten und die Zeit schließlich selbst aufbringen, während beim Maklerverkauf der Makler diese Aufgaben übernimmt. Zudem kann ein Immobilienmakler ein so umfassendes Leistungsspektrum abdecken, wie es ein Privatverkäufer nicht könnte. Von der professionellen Gestaltung eines Exposés bis zur Erbringung der amtlichen Unterlagen steht der Makler dem Verkäufer zur Seite und übernimmt zudem die vielen Besichtigungstermine und Vertragsverhandlungen. Zudem kann ein Makler verschiedene Vermarktungsweg parallel nutzen, da er über eine eigene Interessentendatenbank verfügt. Weitere Leistungen, die ein Makler erbringen kann, sind die rechtliche Absicherung des Verkaufs, die Hilfe bei der Immobilienfinanzierung und die Bonitätsprüfung auf Käuferseite. Vor allem aber tritt der Immobilienmakler als Vermittler zwischen den Parteien auf, was in den Verkaufsverhandlungen von Vorteil ist. Schließlich sind Käufer einem Vermittler gegenüber aufgeschlossener, wenn es um gewisse Attribute der Immobilie geht, die ihnen nicht gefallen, als wenn mit dem Eigentümer gesprochen wird. Da Makler in der Regel nur im Erfolgsfall eine Provision erhalten, ist ein Privatverkauf nur in Ausnahmefällen ratsam.

 

Auf welchem Weg findet man den richtigen Käufer für die Immobilie?

Grundsätzlich gibt es unterschiedliche Wege, eine Immobilie zu bewerben. Um alle Verkaufspotentiale nutzen zu können, sollte sich der Verkäufer daher nicht auf einen einzigen Weg festlegen. Es ist ratsam, die Immobilie in mehreren Internetportalen und in der Tageszeitung zu annoncieren. Grundsätzlich sind Anzeigen immer dort sinnvoll, wo Menschen nach einer Immobilie suchen. Zudem ist es ratsam, auch auf lokale Vermarktungsmöglichkeiten wie ein Verkaufsschild im Vorgarten oder Werbeflyer in Briefkästen in der Umgebung der Immobilie zurückzugreifen. Zudem steigen die Verkaufschancen, wenn die Immobilie Menschen direkt angeboten werden kann, die bereits in einer Maklerdatenbank als Interessent registriert sind. Die Wahrscheinlichkeit einen Käufer zu finden, wird größer, wenn die Vermarktung breit gestreut wird.

 

Welche organisatorischen Maßnahmen sind notwendig für Besichtigung und Verkauf?

Mit jedem Interessenten, der sich aufgrund des Exposés der Immobilie meldet, sollte zunächst ein individueller Termin für die Besichtigung ausgemacht werden. Bei der Besichtigung reicht es nicht aus, die Immobilie einfach zu zeigen. Ziel ist es mit dem Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen, damit man die Bedürfnisse des Kaufinteressenten erfährt. Nach der Besichtigung sollte der Kunde nicht verabschiedet werden, ohne eine Übereinkunft über weitere Schritte zu erzielen. Für einen Laien ist dies häufig ebenso schwierig wie die eigentlichen Verkaufsverhandlungen, weshalb die Einschaltung eines Immobilienmaklers für die meisten Immobilienverkäufer der bessere Weg ist.

 

Was kommt in den Kaufvertrag und worauf kann verzichtet werden?

Der Kaufvertrag sollte die Wünsche beider Parteien klar widerspiegeln. Andernfalls wird eine Partei wohl kaum gewillt sein, den Vertrag auch zu unterschreiben. Die Gestaltung des Kaufvertrags und seines Inhalts ist vom Einzelfall abhängig. Im Zweifel wird der Notar die notwendigen Details im Vertragsentwurf allerdings nicht regeln können, da er die Immobilie nie gesehen hat. Für den Verkäufer ist es wichtig, dass die Immobilie „wie besehen verkauft“ wird, da so eine Mängelhaftung so weit wie möglich ausgeschlossen wird.

 

Welche Steuern fallen beim Verkauf der Immobilie an?

Im Verkaufsfall fallen bei selbstgenutzten Immobilien im Regelfall keine Steuern an. Zwar entsteht in der Regel ein Wertgewinn, der aber nicht versteuert werden muss. Beim Verkauf von vermieteten Immobilien muss der Wertgewinn allerdings versteuert werden, sofern zwischen dem Verkauf und dem Kauf der Immobilie nicht mindestens 10 Jahre vergangen sind. Im Zweifelsfall sollte sich der Verkäufer bei den Finanzbehörden über die steuerlichen Regelungen in seinem Einzelfall informieren.

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