Anschlussfinanzierungen im Vergleich

 In Finanzen

Es gibt heutzutage sehr viele Möglichkeiten, ein Haus zu finanzieren und damit den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Dabei ist die Immobilienfinanzierung abhängig von Ihrer finanziellen und beruflichen Situation. Jedoch kann man auch ohne Eigenkapital einen Hauskauf finanzieren und auf staatliche Subventionen hoffen. Um dies zu ermöglichen, bedarf es allerdings einer kompetenten und ausführlichen Beratung durch einen Experten. Sie müssen die einzelnen Vor- und Nachteile verschiedener Finanzierungsformen und deren Konditionen kennen- und verstehen lernen, um die richtigen Entscheidungen für Ihre Zukunft zu fällen. Finanztest empfiehlt seinen Lesern, sich immer mehrere Kreditangebote von verschiedenen Unternehmen, wie Bausparkassen, der eigenen Hausbank, regionalen Banken oder Vermittlern, einzuholen, bevor man sich für ein Finanzierungsangebot entscheidet.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Sich den Traum vom Eigenheim selbst zu finanzieren, ist meist eine langwierige Angelegenheit, da hohe Kredite aufgenommen und auch wieder abbezahlt werden müssen. Es vergeht viel Zeit, bis man schuldenfrei ist: Kreditlaufzeiten von 30 Jahren sind bei Immobilienfinanzierungen nicht unüblich.

Beim Vertragsabschluss werden die Konditionen für die Finanzierung jedoch nicht für die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt. Vielmehr vereinbart man für eine definierte Zeitspanne eine Zinsbindung. Läuft die im Kreditvertrag vereinbarte Zinsbindungsfrist ab, muss ein neuer Kreditzins innerhalb der Kreditlaufzeit vereinbart werden, da das Darlehen meist noch nicht in Gänze zurückgezahlt worden ist. Deswegen muss ein neuer Vertrag ausgehandelt werden. Diese auf den Erstvertrag folgende Finanzierung nennt sich Anschlussfinanzierung. Diese können Sie entweder mit Ihrem bisherigen Anbieter aushandeln oder gebührenfrei umschulden und die Fortführung der Finanzierung mit einer anderen Bank vereinbaren.

 

Wann sollte ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Je früher Sie sich mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen, desto besser! Denn nur durch frühzeitiges Sichten und Vergleichen der Angebote können Sie die günstigste Weiterfinanzierung Ihres Immobilienkredits auswählen.

Ihr Kreditgeber teilt Ihnen spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist mit, ob Ihre Finanzierung bestehen bleibt, oder nicht. Üblich ist, dass Ihre Bank Ihnen umgehend ein Angebot unterbreitet, um den Vertrag weiterlaufen zu lassen. Zuvor sollten Sie sich mit dem Thema ‚Anschlussfinanzierung’ auseinandergesetzt haben. Wichtig ist, sich über Anschlussfinanzierungs-Konditionen anderer Unternehmen zu informieren. Nur so können Sie das Angebot Ihrer Bank besser einschätzen, Ihre Optionen sondieren und letztendlich versuchen das Angebot neu zu verhandeln.

Am sinnvollsten ist es, den Markt bereits während der letzten fünf Jahre der vereinbarten Zinsbindungsphase zu beobachten, um die Anschlussfinanzierung bei einer Niedrigzinsphase gegebenenfalls früh genug abzuschließen. Auch die Finanzierung per Forward-Darlehen, lässt sich bereits fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsphase abschließen.

 

Zinsgünstige Alternative: Das Volltilgerdarlehen

Sollte Ihre Restschuld nicht sonderlich hoch ausfallen, dann sollte man ein Volltilgerdarlehen als mögliche Alternative zur Anschlussfinanzierung in Betracht ziehen. Dieses Darlehen wird bis zum Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt. Dies kann dazu führen, dass gerade zu Beginn sehr hohe Tilgungsraten angesetzt werden. Jedoch macht sich das bezahlt, da Banken auf Volltilgerdarlehen oft hohe Zinsnachlässe gewähren. Gerade in Niedrigzinsphasen rentieren sich diese Kredite. Sind die Zinsen eher hoch, so sollten Sie sich für eine Anschlussfinanzierung mit kurzweiliger Zinsbindung entscheiden.

 

Nebenbedingungen beachten

Auf der Suche nach einer für Sie geeigneten Anschlussfinanzierung sollten Sie alle Variablen in den Fokus nehmen. Zu beachten sind neben den Zinsen auch Nebenbedingungen wie kostenfreie Sondertilgungen oder die Möglichkeit, die Tilgungsrate ändern zu können. Sollte dies möglich sein, dann können Sie notfalls finanzielle Engpässe besser überstehen oder Ihre Anschlussfinanzierung früher als anfangs geplant zurückzahlen und Zinsen sparen. Auch wenn das Gegenteil eintritt und Sie eine unerwartete Finanzspritze erhalten, kann bares Geld durch eine Sondertilgung gespart werden, da ebenfalls Zinsen gespart werden.

 

Anschlussfinanzierung: So geht’s!

Planen Sie rechtzeitig!

Behalten Sie immer, am besten schon fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, die Zinsentwicklung im Auge, um gegebenenfalls die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu nutzen. Allerspätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung sollten Sie sich Angebote einholen. Gut vorbereitet in die Verhandlungen mit Ihrer Hausbank zu gehen, wird sich für Sie auszahlen.

Prüfen Sie die Angebote gründlich!

Vergleichen Sie mehrere Angebote von verschiedenen Unternehmen und lassen Sie sich nicht von scheinbar unschlagbaren Konditionen blenden. Zudem sollten die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung günstiger sein, als für eine Neufinanzierung, da mehr Sicherheiten gegeben sind.

Nutzen Sie – wenn möglich – Sondertilgungen!

Läuft die Finanzierung aus, bieten manche Banken Sondertilgungen kostenfrei an. Nutzen Sie diese Möglichkeit, sofern es Ihnen finanziell möglich ist, und verringern Sie somit Ihre Restschuld. Dies führt zu günstigeren Konditionen für die Anschlussfinanzierung.

Berücksichtigen Sie nicht nur Zinsen, sondern auch Nebenkonditionen!

Achten Sie neben günstigen Zinsen und Tilgungssatzänderungen auch auf die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen.

Passen Sie Raten an und optimieren Sie so die Tilgung!

Die monatliche Rate sollte so festgelegt werden, dass der Tilgungssatz erhöht wird. Sinnvoll ist es, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung zu stecken. Durch die geringere Restschuld, die mit niedrigeren Zinsen einhergeht, können Sie bei gleichbleibender Ratenhöhe eine höhere Tilgung erzielen. Sobald Ihre finanziellen Möglichkeiten gewachsen sind, empfiehlt sich eine Erhöhung der monatlichen Raten.

Passen Sie die Zinsbindung an die Zinsen an!

Ebenso wie für die Kreditfinanzierung, wird auch für die Anschlussfinanzierung eine Zinsbindung ausgehandelt. Hierbei ist zu beachten, dass niedrige Zinsen in einer möglichst langen Zinsbindung gipfeln sollten, wohingegen hohe Zinsen eine möglichst kurze Zinsbindung zur Folge haben sollten.

Kündigen Sie Ihre alten Finanzierungen!

Läuft Ihre Finanzierung seit über zehn Jahren, dann ist es Ihnen möglich, den Vertrag zu kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Machen Sie sich diese Möglichkeit zu Eigen und profitieren Sie von günstigeren Zinsen von anderen Anbietern!

Prüfen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten!

Gerade in Tiefzinsphasen sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten überprüfen und überlegen, ob sie Ihnen ein Volltilgerdarlehen erlauben. Dies ist äußerst lukrativ, da Banken auf ebendiese deutliche Zinsnachlässe gewähren.

Nutzen Sie Niedrigzinsphasen!

Wenn die Zinsen während Ihrer Erstfinanzierung stark fallen, dann können Sie durch ein Forward-Darlehen profitieren. Die Anschlussfinanzierung kann schon zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung ausgehandelt und abgeschlossen werden.

Übertragen Sie Ihre Grundschuld!

Anders als bei der Erstfinanzierung reicht es als Sicherheit bei der Anschlussfinanzierung aus, die Grundschuld an den neuen Geldgeber zu übertragen. Da man weder die Löschung des Grundbucheintrags noch einen Neueintrag beantragen muss, fallen für die Umschreibung nur halb so viel Gebühren an, wie für eine Löschung und einen Neueintrag.

Anschlussfinanzierung: Welche Möglichkeiten gibt es?

Bei der Anschlussfinanzierung eröffnen sich Ihnen drei Möglichkeiten:

  • Prolongation
  • Umschuldung
  • Forward-Darlehen

Die Prolongation ist eine Fortführung der Baufinanzierung bei dem bisherigen Anbieter. Bei der Umschuldung wird die Restschuld mit einer anderen Bank finanziert. Ob Sie das Forward-Darlehen mit Ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter abschließen, bleibt Ihnen überlassen. Mit solch einem Darlehen können Sie sich aktuelle Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung sichern, die erst in einem oder mehreren Jahren ansteht.

Für welche Finanzierungsart Sie sich entscheiden, hängt neben den angebotenen Konditionen auch von der restlichen Laufzeit Ihrer Erstfinanzierung ab. Hier gelten nämlich bestimmte Fristen, die Sie einhalten müssen.

 

Welche Anschlussfinanzierung ist die Beste?

Prolongation: Vor- und Nachteile

Die Prolongation ist die einfachste und bequemste Lösung und darin liegt ihr klarer Vorteil. Sie kennen Ihren Berater, er kennt Sie und Ihren Finanzierungsplan ebenso wie Ihre finanziellen Gegebenheiten. Eine Unterschrift reicht aus und die Anschlussfinanzierung ist erledigt. Neben dem Aspekt der Unkompliziertheit, muss bei dieser Finanzierungsart keine Änderung im Grundbuch getätigt werden, was bei einer Umschuldung der Fall ist. Solch eine Umschreibung ist gebührenpflichtig und wird bei einer Prolongation umgangen. Außerdem wird Ihre Bonität nicht erneut überprüft, wenn Sie bei dem gleichen Kreditgeber bleiben. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sondertilgungen meist kostenfrei möglich sind.

Es wird Ihrer Bank überlassen, Ihnen eine Prolongation anzubieten oder nicht. Sollte sie Ihre Bonität oder Zuverlässigkeit inzwischen schlechter einstufen als zu dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, ist es ihr erlaubt, den kompletten Darlehensbetrag von Ihnen zurückzufordern oder abzulösen. Die Pflicht der Bank besteht nur darin, Sie drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung zu benachrichtigen, ob sie Ihnen eine Prolongation anbietet oder nicht.

Prolongationsangebote fallen in der Regel nicht sonderlich gewinnbringend für den Kreditnehmer aus, da die Banken hoffen, dass die Kunden Ihrer Bequemlichkeit erliegen und den Schritt eines Anbieterwechsels und den damit verbundenen Aufwand scheuen. Daher ist es wahrscheinlich, dass sich die Bank verhandlungsbereiter zeigt, wenn Sie früh genug Angebote für die Anschlussfinanzierung vergleichen. Legen Sie ihr deutlich bessere Angebote der Konkurrenz vor und kundtun, dass Sie mit einem Wechsel liebäugeln. Dieses Vorgehen hat zur Folge, dass das ursprüngliche Angebot noch einmal nachgebessert wird, um Sie weiterhin als Kunden zu binden.

 

Umschuldung: Vor- und Nachteile

Bei einer Umschuldung wechseln Sie für Ihre Anschlussfinanzierung den Anbieter. Dieses Vorgehen ist dann sinnvoll, wenn Ihnen von einer anderen Bank deutlich besser Konditionen angeboten werden als von Ihrer Hausbank. Der Aufwand lohnt sich: Die Zinsersparnis liegt in manchen Fällen im vier- bis fünfstelligen Bereich. Laut Stiftung Warentest lohnt sich eine Umschuldung bereits ab einem Zinsvorteil von ein bis zwei zehntel Prozentpunkten gegenüber der Prolongation.

Allerdings müssen Sie mit diversen Gebühren rechnen: So muss die Grundschuld auf den neuen Anbieter übertragen werden und dafür fallen Grundbuch- und Notarkosten an. Viele Verbraucher scheuen den Mehraufwand ebenso wie die anfallenden Gebühren und entscheiden sich aus diesem Grund eher gegen eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung.

Die Kosten, die letztendlich bei einer Umschuldung entstehen, liegen allerdings üblicherweise bei nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Die Zinsersparnis sollte diese Kosten decken. Oft werden die anfallenden Gebühren von den Banken sogar übernommen, um Sie als neuen Kunden zu gewinnen. Ebenso werden Sie bei den anfallenden Formalitäten durch den neuen Anbieter unterstützt, so dass sich eine Umschuldung in der Praxis viel leichter gestaltet, als gedacht.

Ein Nachteil bei dieser Finanzierungsart ist, dass die neue Bank Sie einer Bonitätsprüfung unterzieht, bevor ein Angebot unterbreitet wird. So müssen diverse Dokumente eingereicht werden, zum Beispiel die Wohnflächenberechnung und ein Lageplan Ihrer finanzierten Immobilie. In der Regel ähneln die Unterlagen denjenigen, die Sie bereits für die Erstfinanzierung vorgelegt haben. Sollten Sie diese in Ihrem Aktenordner gesammelt abgeheftet haben, beschränkt sich der neu entstehende Aufwand auf ein Minimum.

 

So funktioniert eine Umschuldung:

  • Der Vertrag für die Anschlussfinanzierung mit der neuen Bank wird unterzeichnet.
  • Der neue Anbieter kontaktiert Ihre die Bank, über die Ihre Immobilienfinanzierung aktuell noch läuft und informiert Sie über die Ablösung des Darlehens zum Ende der Zinsbindung.
  • Zu Beginn der Vertragslaufzeit mit der neuen Bank überweist diese den Betrag der noch offenen Restschuld an Ihre bisherige Bank.
  • Sie überweisen ab Beginn der Vertragslaufzeit Ihre monatliche Kreditrate an die neue Bank.

 

Forward-Darlehen: Vor- und Nachteile

Wenn die Restlaufzeit Ihrer Zinsbindungsfrist weniger als 60 Monate, aber noch mindestens zwölf Monate beträgt, dann können Sie ein Forward-Darlehen abschließen. Erst wenn die Zinsbindung des vorangegangenen Darlehens beendet ist, beginnt die Laufzeit dieses Darlehens. Wenn Sie sich konstant mit den Zinsniveaus beschäftigen, dann werden Ihnen Trends auffallen und Sie sind in der Lage zu unterscheiden, wann die Zinsen niedrig und wann sie hoch sind. Vorteil des Forward-Darlehens ist, dass Sie aktuelle Zinsen für Ihre erst noch in der Zukunft liegende Finanzierung sichern können. Sollte Ihnen eine Niedrigzinsphase ins Auge fallen, können Sie sich diese Zinsen zu Eigen machen und dadurch viel bares Geld sparen.

Hierin liegt allerdings auch der Nachteil dieser Finanzierungsform begründet: Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit noch weiter sinken, zahlen Sie mit einem Forward-Darlehen höhere Zinsen als für eine klassische Anschlussfinanzierung. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, kann man an den vereinbarten Konditionen nichts mehr ändern. Der Abschluss eines solchen Darlehens bleibt immer ein Stück weit Spekulation.

 

Fazit:

Wenn Sie Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen oder eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben wollen; wenn Sie bauen, eine Wohnung kaufen, Ihr Zuhause modernisieren oder eine Immobilie renovieren wollen, dann werden Sie sich bald mit der Frage konfrontiert sehen, wie Sie dieses Vorhaben finanzieren wollen.

Auf dem Weg zu Ihren individuellen Finanzierungsmöglichkeiten werden Sie diverse Anbieter vergleichen und sich für den bestmöglichen Immobilienkredit entscheiden, der Ihre Ansprüche zu Ihrer vollsten Zufriedenheit befriedigt.

Es besteht die Möglichkeit, dass die Zinsbindungsfrist Ihrer Erstfinanzierung abläuft, obwohl noch Restschulden vorhanden sind. Sollte dies der Fall sein, sollten Sie sich mit den oben genannten Finanzierungsarten der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen und sich immer die jeweiligen Vor- und Nachteile vor Augen rufen.

Wenn Sie im Bilde über die sinkenden und steigenden Zinsniveaus sind und den Markt über einen längeren Zeitraum hinweg beobachtet haben, dann können Sie ruhigen Gewissens zur Finanzierungsvariante des Forward-Darlehens greifen, die spekulativste der drei Anschlussfinanzierungsdarlehen.

Sie können auch im Sinne der Prolongation bei Ihrem Anbieter bleiben und damit die bequemste, wenngleich nicht lukrativste Variante der drei Finanzierungsformen wählen.

Denn mit der Umschuldung besteht die Möglichkeit einer immensen Zinsenersparnis, die die Gebühren und den eventuellen Mehraufwand an bürokratischen Hürden wieder wettmacht. Bei letzterem wird Ihnen Ihr neuer Anbieter mit Sicherheit zur Seite stehen, so dass Sie keinerlei Nachteile zu befürchten haben, sollten Sie diese Form der Anschlussfinanzierung wählen.

 

Im Folgenden werden Ihnen drei Unternehmen vorgestellt, die Sie auf dem Weg zu Ihrer individuellen Baufinanzierung begleiten und unterstützen können:

ING DiBa

Gegründet wurde die ING-DiBa im Jahre 1965 in Frankfurt am Main als Bank für Sparanlagen und Vermögensbildung. Alle Arbeitnehmer in Deutschland sollten die Möglichkeit bekommen, die neu eingeführten Vermögenswirksamen Leistungen an einem Finanzinstitut zu sparen. Nach zahlreichen Namenswechseln legte die niederländische ING Groep im Jahre 1999 den Namen ‚DiBa’ fest, nachdem sie 49 Prozent der Anteile an der Bank erworben hatte. Die restlichen Anteile wurden in den Jahren 2002 und 2003 übernommen. 

Bekanntheit erlangte die ING-DiBa als deutsche Direktbank maßgeblich durch ihr Extra-Konto. Mit über acht Millionen Kunden ist sie die drittgrößte Privatkundenbank in Deutschland, da sie ein breitgefächertes Spektrum an Dienstleistungen und Produkten bietet. Banking ohne TANs, Fotoüberweisung und die Banking App sollen es dem Kontoinhaber leichter und bequemer machen seine Bankgeschäfte abzuwickeln und zu überblicken. 

2016 kürte das Wirtschaftsmagazin ‚€uro’ sie zu Deutschlands ‚Beliebtester Bank’. 2015 durfte sie sich über den Titel des ‚Fairsten Baufinanzierers’, welcher ihr von Focus Money verliehen wurde, freuen. 

Sie hat kein eigenes Filialnetz und gehört zu den überregional tätigen Anbietern von Baufinanzierungen. Dabei vermittelt sie keine Kredite, sondern bietet ihre eigenen an.

 

Interhyp AG

Im Jahr 1999 wurde die Interhyp AG von den beiden Vorständen Marcus Wolsdorf und Robert Haselsteiner gegründet und ging zu Beginn des Jahres 2000 mit ihrem Internetauftritt online. Innerhalb weniger Jahre entwickelte sich Interhyp von einem Start-Up-Unternehmen zum deutschen Marktführer bei der Vermittlung von privaten Baudarlehen. Im September 2005 ging sie an die Börse, wodurch ein weiterer Meilenstein gesetzt wurde. Lediglich drei Monate später wurde die Aktie in den SDAX aufgenommen.

Ziel von Interhyp ist es, ihren Kunden optimale Finanzierungslösungen zu ermöglichen. Dafür werden die Konditionen von über 400 Kreditgebern verglichen und das beste auf Sie zugeschnittene Angebot ausgewählt. Interhyp bietet keine eigenen Kredite an, sondern vermittelt Sie an die Angebote anderer Kreditinstitute.

Das bundesweite Filialnetz der Interhyp AG erstreckt sich auf über 100 Standorte, an denen man sich von einem Experten beraten lassen kann. Darüber hinaus ist auch eine kostenlose, telefonische Beratung möglich.

 

Deutsche Bank

Die Historie der Deutschen Bank reicht bis ins 19. Jahrhundert zurück. So wurde ihre Gründung am 10. März 1870 durch den preußischen König bewilligt. In Form einer Aktiengesellschaft nahm sie ihre Geschäftstätigkeit im April desselben Jahres auf.

Sie ist das nach Mitarbeiterzahl und Bilanzsumme größte Finanzinstitut Deutschlands mit Sitz in Frankfurt am Main. Investmentbanking ist ihr Kerngeschäftsfeld. Mit etwa 26 Prozent Marktanteil ist sie der größte Anbieter von Publikumsfonds in Deutschland.

Die Deutsche Bank AG bietet nicht nur Kredite an, sie vermittelt sie auch. Ihr Vorteil ist ihr bundesweites Filialnetz und die Kombination aus eigenen und fremden Hypothekendarlehen.

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